Med hjälp av börsdata har jag filtrerat tio fastighetsbolag med höga värderingar och hög skuldsättning (se tabell nedan). Kurserna har i genomsnitt rusat 40% sista året. En viktig orsak är antagligen de stigande fastighetspriserna och den sänkta reporäntan.
Höga värderingar även med bestående nollräntemiljö
Vi kan börja med att konstatera att Mr Market värderar fastighetsbolagen till betydande premie mot eget kapital, i genomsnitt 50% i den undersökta gruppen. Detta är ganska intressant med tanke på att fastighetsbolagen i balansräkningen värderar fastigheter till "verkligt värde" (normalt genom diskonterat kassaflöde) vilket i teorin ska motsvara marknadsvärdet.
Jag har sett lite närmare på Fabege och Wallenstam. Paret värderas till 40-50 gånger resultat ex värdeförändringar på fastigheter. Det anser jag är extremt högt för bolag med begränsad lönsamhet och hög belåning. Vi kan förvisso räkna hem en del "gratis" tillväxt i och med att hyror normalt länkas till inflationen men samtidigt måste fastighetsbolagen investera för att behålla fastighetsbeståndet i befintligt skick. Det senaste decenniet har många fastighetsbolag växt snabbt tack vare belåning. Men denna väg är numera begränsad då Fabege och Wallenstams räntetäckningsgrad är 2,2 respektive 2,6 trots lågræntemiljø.
Betydande nersida vid normaliserade räntor
Om räntorna normaliseras finns en betydande nersida i bolagens intjäning (högre räntekostnader) och tillgångar (högre räntor bör resultera i lägre fastighetspriser).
 |
| Svenska tioårsräntan (källa Trading Economics) |
Räntenivå har även stor betydelse för bolagens balansräkning. I Wallenstams känslighetsanalys innebär 1 procentenhet högre diskonteringsränta att värdet på fastigheterna sjunker ca 20%. Pga belåning skulle effekten på eget kapital bli ca 40%.
Sammanfattningsvis erbjuder svenska fastighetsaktier i mina ögon en kombination av låg avkastning och hög risk.
Håller med värderingsbedömningen, funderar dock hur mycket av ökade räntekostnader som kan hämtas tillbaka genom hyror?
SvaraRaderaDet blir rätt problematiskt dock när värderingarna i fastighetsbeståndet sjunker samtidigt som belåningsgraden ökar.
de norska fastighetsbolagen verkar värderas i linje med de svenska. Entra och Norwegian Property värderas 40-50x förvaltningsresultat. Här är dock räntetäckningsgraderna ännu lägre, under 2.
SvaraRaderaHåller med angående Fabege och Wallenstam som jag anser är övervärderade. Men jag tycker det är väl långtgående att baserat på detta säga att hela fastighetssektorn är övervärderad. Tycker tvärtom att det finns ett gäng bolag som är lågt eller rimligt värderade. Klövern värderas t.ex. till 0,8 x eget kapital och under 10 x resultat ex värdeförändringar - visserligen med högre finansiell risk än snittet. NP3 värderas strax över EK och under 10 x resultat ex värdeförändringar, har väldigt bra avkastning på sina fastigheter och fortfarande låg finansiell hävstång. Om vi utgår från att räntan kommer vara mycket låg (om än något högre än nu) i ett antal år till kommer det gå väldigt bra för dessa bolag.
SvaraRaderaja jag borde nog skrivit lite mindre kategoriskt, att många fastighetsbolag är övervärderade men inte nödvändigtvis alla.
RaderaHåller med - Intressantare att lyfta fram fastighetsbolag med låg värdering, vilket inte är svårt. Ett tips, Corem gör en anslys och du kommer att hitta massor av potential och en väldigt låg värdering även jämfört med Klövern (bara det att varje Coremaktie innebär att man äger 2,5 Klövern = 20 kr med dagens värdering). Corem står i 26 kr.
SvaraRaderahar du inte kollat på Huvudstaden?
SvaraRaderanjet, valde ut tio aktier med høg værdering och høg belåning. Hufvudstaden verkar vara ett bættre case pga en av de lægsta belåningarna i sektorn.
RaderaNi andra två Anonyma tar för lätt på värderingarna. Defensiven har helt rätt i att de välskötta fastighetsbolagen är mycket dyra just nu. Att Klövern och liknande aktier handlas under eget kapital beror ju på den finansiella ställningen och ägarna. I kristider kommer dessa fastighetsbolag behöva ta in mer kapital från aktieägarna direkt. Därför har de alltid handlas under eget kapital. Dessutom har marknaden inte lika stort förtroende för Rutger Arnhult som för Wallenstam eller Lundbergs, bara att läsa på om Rutgers affärer genom tiderna. Sen skiljer sig kvaliteten på beståndet, dvs läge och hyresgäster.
SvaraRaderaRubriken löd: "svenska fastighetsaktier - låg avkastning med hög risk". Jag försökte peka på att detta inte stämmer för alla bolag. Det finns en hel del lågt värderade fastighetsaktier, varav jag tycker att Corem är en. Att sedan marknaden har lågt förtroende för huvudägaren och att man har högre belåning hör liksom inte hit - aktien är de facto lågt värderad. Bara att sätta in Corems nyckeltal i tabellen ovan och jämföra.
RaderaVisst är det inte helt utan skäl som Klövern m.fl. värderas lägre - jag tycker dock oaktat vad marknaden anser om Arnhult att Corem och Klövern är klart intressantare än Fabege och Wallenstam nu. Den uppskruvade värderingen i de senare är en större risk mot totalavkastningen vid aktieköp än den högre finansiella risken i de tidigare.
RaderaDet finns också välskötta (hur det nu definieras) bolag med låg finansiell risk som inte är i närheten av lika dyra som de aktier som nämns i huvudinlägget. Hade varit intressant med en genomgång av dessa för att kontrastera. Vidhåller att NP3 är ett sådant bolag som värderas för lågt - troliga skäl till det är kort historik på börsen och att marknaden underskattar potentialen/överskattar risken på fastighetsmarknaden i de norrländska städer/regioner man är verksam.
Intressant att se att du tar med heba här: hyresrätter i Stockholm med en soliditet på 54% och p/b på 1,2 - är det verkligen dyrt tycker du? Både soliditet och p/b är i samma härad som hufvudstaden men med en sannolikt ännu lägre vakansrisk. Hur många dagar står en hyresrätt ledig i stockholm efter att ett kontrakt sagts upp? Det kan inte vara många dagar gissar jag.
SvaraRaderaJag har själv heba så jag är såklart partisk, billig skulle jag inte kalla den men heller inte dyr, tycker du verkligen det och i så fall skule du vilja utveckla det?
jag har inte undersökt alla bolag i listan, det är en mekanisk lista utifrån två nyckeltal. Mitt intryck är att Heba har mycket låg operationell risk men det gäller att komma ihåg att det även finns finansiell risk och värderingsrisk. Om räntorna stiger kommer vinsten minska samtidigt som investerare höjer sina avkastningskrav. Jag anser inte att investeraren får betalt för att ta den här risken.
Radera