Den vanliga inställningen att bostadspriser "alltid går upp" baseras på tjugo år av stigande priser. Men de senaste decennierna är extrema i ett historiskt perspektiv. I ett historiskt perspektiv är det normala att bostadspriserna stiger i takt med inflationen.
I över hundra år fluktuerade de reala fastighetspriserna kring samma nivå i Norge , USA och Sverige. Kring 1995 började realpriserna så rusa uppåt. I USA steg priserna till ca dubbla den historiska trenden för att sedan falla tillbaka mot trend. I Sverige och särskilt Norge har uppgångarna varit ännu större och här har det ännu inte varit några tecken på dämpning (tvärtom fortsätter priserna uppåt i snabb takt).
 |
| Bild 1) Norska och amerikanska fastighetspriser 1890-2011 (källa Federal Reserve Bank of San Francisco) |
 |
| Bild 2) Svenska fastighetspriser 1957-2012 jämfört med svensk långränta (källa Riksbanken) |
Uppgångar följs av nedgångar
Historiskt har perioder av kraftigt stigande priser alltid följts av nedgångar. Under 1900-talet har de svenska fastighetspriserna halverats under två perioder och rasat mer än 30% under fyra perioder. Senaste krisen inträffade så sent som 90-talets början. Tidigare uppgångsperioder har aldrig varit i närheten av rusningen sedan 1995. Historiken är ungefär densamma i Norge.
 |
| Bild 3) Svenska uppgångs- och nedgångstider (källa Riksbanken) |
 |
| Bild 4) Norska uppgångs- och nedgångstider (källa SSB) |
En vanlig invändning mot att det finns en fastighetsbubbla är att räntorna fallit kraftigt. Men det gäller att komma ihåg att räntor har fluktuerat även historiskt. Under hundraårsperioden då reala fastighetspriserna var relativt stabila fluktuerade svenska långräntan mellan 3 och 13% (amerikanska dito mellan 2 och 15%). Om räntan är den primära förklaringen till uppgångarna är det märkligt varför de amerikanska fastighetspriserna ökat så mycket mindre än de skandinaviska. I USA har för övrigt realpriserna sjunkit ca 20% sedan 2006 trots att långräntan halverats.
En annan vanlig invändning är bostadsbrist. Men bostadsbrist existerade rimligen även innan 1995.
Det krävs prisnedgångar på omkring 40 respektive 60% för att Sverige respektive Norge ska tillbaka till USAs nivå. Det skulle antagligen räcka med hälften för att ge en samhällsekonomisk kris med tanke på att många hushåll är belånade till 70-80%.
 |
| Bild 5) Amerikanska fastighetspriser jämfört med amerikansk ränta, 1890-2015 (källa Schiller CAPE, Schiller property index) |
Källor
Riksbanken I
Riksbanken II
Tack för bra sammanfattning! Som bostadsrättsägare, aspirerande på att uppgradera till hus så är det här viktiga reflektioner. Kanske viktigare än alla aktieinvesteringar sammantaget. Jag får ta mig en funderare till :-)
SvaraRaderatackar! Husköp hör nog till de viktigaste investeringsbesluten för de flesta. För många innebär eget/större boende en förbättrad livskvalitet, pengar på banken är inte värda mycket om familjen inte trivs. Men jag anser att många belånar sig för hårt. Själv skulle jag vara mycket obekväm med hög belåning. Situationen blir annars väldigt sårbar, räcker med att partnern blir arbetslös så får familjen stora problem.
RaderaJag vänder mig mot att husköp ses som något automatiskt , något som hör till. Jag anser att husköpets fördelar och nackdelar bör vägas mot alternativet. Om du bor i lägenhet istället för hus kanske du exempelvis kan gå ner till halvtid och umgås med barnen.
Vi tänker lika. Vi bor i ett radhus i en bostadsrättsförening. Vid köpet (dryga 5 år sen) så gav min enkla beräkning att bostadsrätter i området var "lägre värderade" än friköpta motsvarigheter. Jag adderade nettoskuld/kvm ggr vår area till marknadspriset ("bostads-EV") och det gav helt andra prisnivåer. Mig gissning är att många underskattar CAPEX för sitt eget boende :-)
RaderaHar sedan dess jobbat 75%, vilket givit kortare förskoledagar för barnen.
Men ser man i backspegeln hade det antagligen varit mycket bättre att köpa hus. Priserna har ju fortsatt upp i skyarna och en större insats hade givit en större vinst och ett större och bekvämare boende. Det är lite som med börsen, jag har varit för försiktig på båda fronter jämfört med marknadens humör.
Det gör ju dock inte beslutet lättare nu, så antagligen bor vi kvar ett tag till då absolut inte känns som en bra idé att byta upp sig just nu. Idealiskt inbillar jag mig är att köpa ett tag efter att räntorna har börjat höjas (om det någonsin sker). Det märks omedelbart på husägarnas beräkningar, medan det inte är lika uppenbart för alla att det till slut kommer att påverka bostadsrättsföreningarnas hyror också. Tänker mig att glappet där emellan kan vara ett bra tillfälle, alt om det till slut genomförs några regleringar av belåningen.
Ja, det är märkligt hur mycket man påverkas av sin bekantskapskrets och omgivningen. Familj och hus är nästan givet även här där vi bor.
det kan lätt leda fel att använda fastighetspriser eller börsutveckling som facit. På kort sikt kan dessa vara irrationella. Exempelvis fortsatte IT-bubblan flera år, ett beslut att sälja tidigt skulle ha sett felaktigt ut under en tid.
RaderaJag tror det gäller att försöka utvärdera beslut utifrån den information som fanns tillgänglig vid köptillfället. Fallande räntenivåer och fallande amorteringsnivåer gick rimligen inte att förutse för några år sedan.
Det som också eldat på den svenska fastighetsbubblan är det totala avsaknandet av amorteringskrav och mest av allt ökande skulder. En 5-åring kan räkna ut att det är ohållbart att skulderna ökar med 7 % per år i mer än ett decennium, men inte en nationalekonom. En 5-åring kan också räkna ut att en amorteringstakt på 120-150 år fullständigt ohållbart, men inte en nationalekonom. Problematiken i dagsläget är att bubblan är av sådana kolossala proportioner att krisen kommer vara gigantisk när den väl spricker. Ingen kan förstås veta när den gör det, kanske kan alla skita i att amortera för all framtid?
SvaraRaderaHar ni hunnit läsa irrational exuberance ännu =)?
tack för påminnelsen, jag har länge tänkt beställa boken och fick tummen ur nu! :)
RaderaBra inlägg. Är inne på samma spår som dig. Gillar din graf med uppgångstider och nedgångstider. Tror inte många inser att fastigheter likt aktier har bull och bear markets, men att dessa är mycket längre utdragna vilket gör det hela lite farligare. Får se när vi befinner oss på toppen av denna cykel, det känns som att vi börjar nå bristningsgränsen nu. Räknade ut att 2:or i Uppsala kostar ca 50 gånger skillnaden mellan hyra för motsvarande lägenhet på blocket och bostadsrättens avgift. Lite väl dyrt.
SvaraRaderauppdaterad graf över svenska fastighetspriser;
SvaraRaderahttp://www.ekonomifakta.se/Fakta/Ekonomi/Hushallens-ekonomi/Bostadspriser/