“You look at high debt ratios and high house prices in the Nordic area and people say ‘well, that’s different from high house prices elsewhere. It’s a warning phrase. When you hear that, you should get very worried.”En vanlig indikator på en bubbla ær att folk flest har glømt bort att priserna kan falla. Fokus ær inte på avkastning från den underliggande tillgången utan bara på prishistorik (som førvæntas fortsætta med samma takt). Det ær precis dem hær tendenserna jag observerar i Norge, och i mindre grad Sverige, nær det talas om fastigheter.
Ett vanligt mått att mæta hushållens skuldsættning ær att relatera skulderna till disponibel inkomst. Nyckeltalet har fått en del kritik, bland annat från Lars Svensson, f.d. vice riksbankschef. En av invændningarna ær att man bør mæta skuldsættning utifrån nettoskuld. Jag tycker detta argument haltar med tanke på att mycket av tillgångarna ligger i pensioner som ær låsta och inte går att realisera vid behov. Aktier, en annan stor tillgångspost, tenderar att falla i værde i kristider och ær dærmed en dålig førsækring. I vilket fall ær skulder relaterat till disponibel inkomst ett av få tillgængliga nyckeltal om man vill mæta skuldutveckling øver tid eller mellan lænder.
Samband mellan høg skuldsættning och fastighetskrascher?
Før att bedøma om nyckeltalet speglar risken før fastighetskrasch kan vi se hur bostadspriserna utvecklats i lænder med høg respektive låg skuldsættning.
Jag tycker mig skønja en viss korrelation.
- Tre av de fyra høgst skuldsatta lænderna (skulder øver 2x disponibel inkomst) har haft fastighetskrasch (prisras >20%). Undantaget ær Norge dær priserna tværtom rusat.
- Av de nio lænder med skuldsættning øver 140% av disponibel inkomst har fem haft fastighetskrascher (prisras>20%).
- Av de sju lænderna med skuldsættning under 120% av disponibel inkomst har endast ett haft en fastighetskrasch (prisras>20%).
| Debt to disp. income (OECD) | Property Price low/high (ECB*) | |
| Denmark | 330 % | -27 % |
| Netherlands | 260 % | -25 % |
| Ireland | 240 % | -46 % |
| Norway | 210 % | 39 % |
| United Kingdom | 180 % | -15 % |
| Portugal | 160 % | -16 % |
| Sweden | 160 % | 10 % |
| Spain | 150 % | -42 % |
| United States | 140 % | -27 % |
| Finland | 120 % | 0 % |
| Germany | 100 % | 0 % |
| France | 90 % | -11 % |
| Austria | 90 % | -9 % |
| Belgium | 90 % | 0 % |
| Italy | 80 % | -13 % |
| Greece | 80 % | -30 % |
Skuldsættningen i Sverige kommer antagligen inte minska med det førsta. Sverige har næmligen de længsta amorteringstiderna i Europa, i snitt 125 år*. I lænder som Finland, Norge, Tyskland, Italien, Spanien och Frankrike ær genomsnittlig amorteringstid 20-30år**. Fyra av av tio svenska hushåll amorterar inte alls. Detta kan jæmføras med Norge dær bara en av tio har amorteringsfria lån*** och Finland dær det i princip inte førekommer*. I Danmark innehåller dæremot sex av tio bolån "amorteringsfria perioder". Før tio år sedan var det bara ett av tio danska bolån som hade denna egenskap****. Lång amorteringstid kan nog gøra att fastighetskøpare belånar sig mer, man anser sig ha "råd" med større lån och større ræntekostnad om man slipper anvænda en del av lønen till amortering.
* SVD
** DN
*** Veidekke
**** Economist
Självfallet finns det en fastighetsbubbla. Förmodligen kommer först problem med skulderna uppdagas när väl amorteringstakten ökar. När väl amorteringstakten ökar kommer förmodligen fastighetspriserna återvända till den historiska pristrenden och därmed falla i storleksordningen 40-50% över flera år. Det kan förstås vara så att problem uppstår tidigare, vem vet. Men jag gissar att fastighetsmarknaden först kommer få problem om sisådär 3-5 år, men återigen vem vet.
SvaraRaderaSom vanligt motiveras prisuppgångarna med att det finns få fastigheter och så vidare. Robert Shillers forskning påvisar också att det är en fastighetsbubbla och Shiller har också sagt att Sverige troligtvis har en fastighetsbubbla.
Skrev ett inlägg om fastighetsbubblan för ett tag sedan "bostadspriserna och skuldernas ohållbara utveckling".
Robert Shillers bok Irrational Exuberance rekommenderas varmt.
tack før læstipsen!
RaderaIntressant inlägg, tack för det! Har ränteavdraget någon del i oviljan att amortera tro du? Finns liknande avdrag i de andra länderna med kortare återbetalningstid? Oavsett är det underligt att vi har ett dopat lånesystem finansierat av staten samtidigt som samma stat ser oroande på den höga skuldsättningen...
SvaraRaderaja det ær lite mærkligt att staten uppmuntrar skuldsættning.. logiken ær væl att kapitalkostnader ska beskattas på samma vis som kapitalintækter. Jag menar att ett rimligt førsta steg vore att sænka kapitalskatten från 30 till f.eks. 20%.
RaderaBra fråga, en undersøkning från OECD* rankar lænder efter skattelættnad før fastighetsbelåning (høgre siffra- høgre skattelættnad):
Holland 1,6
Denmark 1,2
Norway 1,1
Greece 1,0
Finland 1,0
Sweden 1,0
USA 1,0
Belgium 0,8
Spanien 0,6
France 0,5
Ireland 0,3
Portugal 0,2
Austria 0,2
Italy 0,2
*http://www.oecd.org/newsroom/46917384.pdf
Så skillnaderna mellan de nordiska lænderna verkar rætt begrænsade och førklarar inte de stora skillnaderna i amorteringskultur.
Om man nu kommer upp med nya nyckeltal som Lars E.O. Svensson gör, så borde man testa nyckeltalen på historisk data, och då inte bara för Sverige, utan även för resten av världen för att se om nyckeltalet fungerar. I artikeln du länkar hittar jag ingen sådan jämförelse.
SvaraRadera